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  1. Tendo o condomínio uma administradora que lhe presta serviços, neste caso ela é a única responsável pela parte tributária?

R. Em regra o artigo 22 § 2º da lei 4591 dita que mesmo havendo a delegação de poderes administrativos, a responsabilidade ainda continua sendo integral do síndico, portanto, única responsável. Porém, existem casos em que se tratando de responsabilidade tributária, o Código Tributário em seu artigo 128, permite que o crédito seja cobrado à terceiros, caso este tenha dado causa ao fato gerador. Então, em se tratando de responsabilidade tributária, dependerá do fato gerador, bem como o dano tributário aplicado. Em regra o condomínio ainda continua sendo responsável tributário naqueles fatos geradores que lhe deu causa, mesmo nas delegações.

 

  1. De acordo com a Convenção do condomínio, o condômino inadimplente não pode votar. É permitido ao Síndico nominar os inadimplentes na AGE ou AGO?

R. De acordo com a jurisprudência não pode nominar. É salutar que nestes casos, o condômino inadimplente que comparece em AGE ou AGO, seja advertido pessoalmente e separadamente pelo síndico. Se mesmo assim for da sua vontade participar, não se deve computar seu voto no momento da eleição.

 

  1. Num condomínio de poucos apartamentos, cujo rateio é por fração ideal, podemos dividir as despesas por igual entre todas as unidades? Podemos mudar a Convenção?

R. Sim. A regra da contribuição por fração ideal é do Código Civil, sendo então a mais ideal, como assim vejo. O artigo 12§1º da lei 4.591 permite esta alteração por convenção, já que incluiu a expressão “salvo disposição em contrário”. Com isso, deu-se total autonomia aos condôminos realizar qualquer forma de contribuição.

 

Em caso de dano na garagem onde transitam alguns condôminos, os custos com os reparos devem ser cobrados de todos? Tenho que dividir o prejuízo igual para todos já que não sei quem foi o causador?

R. Depende. O grande problema é encontrar o responsável pelo dano. Como visto, para que haja o dever de indenizar é necessário uma conduta, um dano, um ato culposo ou doloso e o nexo de causalidade entre o causador do dano com o dano propriamente dito. Se conseguir identificar o condômino que causou o prejuízo, então a responsabilidade passa a ser dele, mas se não, certamente este ônus passará a ser do condomínio, mesmo sem culpa, consubstanciado em uma teoria objetiva de responsabilidade, denominada de risco, ou seja, aquela que não leva em conta a culpa. Neste caso, quando a responsabilidade respinga no condomínio, certamente cada condômino deverá contribuir com o reparo, mesmo não sendo o causador do dano, afinal parte da área comum é também de propriedade do condômino. 

 

  1. O Síndico pode ser responsabilizado por problemas estruturais na edificação mesmo estando tentando resolver tais problemas com obras reparadoras?

R. Se ele está tentando resolver o problema com obras reparadoras isso que dizer que não está sendo negligente com o problema. Se o sindico não tomar todas as precauções que uma obra exige, como por exemplo, as placas indicativas de obra, e se o dano vier a acontecer e estiver diretamente ligado a pessoa dele, liame subjetivo, mesmo tendo sido causado por seus procuradores, pode o síndico responder. Se não existiu a figura da culpa ou o nexo de causalidade, lógico que ele não poderá ser responsabilizado.

 

  1. Autorização para fechamento de varanda com cortina de vidro é considerado mudança de fachada? Precisa ser aprovado por unanimidade?

R. Em um sentido amplo, a fachada é o projeto arquitetônico da parte externa do prédio. A mesmo não tipifica especificadamente quais são os itens de fachada, salvo o projeto do prédio. Qualquer alteração pode ser considerada mudança. Mas para o Síndico, o importante é saber se está vedação consta na Convenção ou no Regimento Interno.  Se constar regra proibitiva, então torna-se proibida sua colocação. É importante que os condôminos estipulem estas regras na convenção. Em se tratando de regramento, existe um Lei complementar nº 10/2005 que autoriza o morador colocar a cortina de vidro em prédio multifamiliares com mais de 06 pavimentos, justamente por uma questão de segurança ou vedação de insetos. De certo que as normas dos condomínios devem guardar respeito as leis, porém, n o conflito entre um e outra deve-se levar em conta o princípio da especialidade, ou seja, as normas condominiais.

 

  1. Na reunião mensal, onde além dos moradores, estão sempre presentes síndico e subsíndico, é permitida a presença do zelador? Ele também pode participar da reunião?

R. Em regra as AGE e as AGO são públicas, podendo qualquer um participar conforme artigo 5º da Constituição. Até porque alegar simplesmente que é zelador e que por isso não pode participar, poderá ser considerado como uma discriminação. Não existe impedimento para que terceiros possam participar na AGE ou AGO, salvo se houver dispositivo expresso em Regimento ou Convenção. Mas o terceiro, se assim participar, não terá direito de voto, lógico. Pode haver também algum fato que desabone sua conduta, não só dele, mas de algum condômino, como o fato da inadimplência ou algum fato de tumultuar para frustrar as reuniões. Daí sim o síndico, junto com os demais condôminos, poderá tomar atitudes para convidar a pessoa a se retirar.

 

  1. Quanto tempo o síndico tem para processar um condômino por dano moral?

A regra do Código Civil é que as ações de reparação civil prescrevem em 3 anos, artigo 206 §3º  V do CC. Porém existem casos em que o dano se protraem com o tempo, ou seja, a ofensa moral pode existir de modo e tempo diversos e variados, neste caso fica muito difícil delimitar o termo inicial da prescrição.

 

  1. Pode-se proibir a passagem de condôminos a pé pelo portão da garagem?

R. Não pode haver está proibição. O portão da garagem é acesso as partes comuns do condomínio, ou seja, a garagem, e neste caso torna-se direito dele ao menos o direito de passagem.

  1. Se o Regimento Interno proíbe animais, o que fazer?

R. Convido a todos lerem o artigo produzido no http://www.sindiservice.com.br/noticiasartigos sobre animais em condomínio. O que está em jogo aqui é o conflito de interesses existentes entre o Direito de Propriedade, constitucional, e as vedações legais da lei 4.591 relativos aos direitos de vizinhança, sossego e tranquilidade na propriedade. Não trata-se de conflito de normas, isso porque uma complementa a outra. O que se discute são os conflitos de interesses. Em nossa concepção, as normas de interesses coletivos devem sobrepor as normas de interesse privado, ao se tratar de condomínio, assim é a máxima do direito. Assim, as regras constantes do Regimento Interno devem ser levadas com prioridades sobre os interesses privados. Por outro lado, o Direito Propriedade é a máxima constitucional, o que permite o condômino usar e utilizar de sua unidade com fins de habitação. Eu, particularmente, entendo que deva ter uma clausula flexível específica sobre o assunto no regimento do condomínio. Deve-se existir esta possibilidade de ter, porém com ressalvas, a depender do condomínio, inclusive com as penalidades. O condômino que se sinta prejudicado pode recorrer ao judiciário para permitir seu direito.

3 - Processo: Apelação Cível  1.0105.11.003285-8/001  0032858-43.2011.8.13.0105 (1)  Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa Data de Julgamento: 19/05/2016 Data da publicação da súmula: 03/06/2016    Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PEDIDO COMINATÓRIO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - MANUTENÇÃO DE ANIMAIS DOMÉSTICOS EM UNIDADE AUTÔNOMA - VEDAÇÃO CONDICIONADA À COMPROVAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE AO SOSSEGO, À SAÚDE E À SEGURANÇA DOS VIZINHOS - ÔNUS DA PROVA - PARTE AUTORA - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. É cediço que a convenção de condomínio, uma vez aprovada, obriga a todos os condôminos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, sendo certo que o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei nº 4.591/64. Entretanto, a jurisprudência tem admitido a flexibilização de cláusula vedatória, de modo a possibilitar a permanência de animais que não causem incômodos, não perturbem o sossego e não constituam ameaça à saúde e à segurança dos demais moradores. Incumbe à parte autora comprovar, nos termos do inciso I do art. 333 do CPC/73, que a manutenção dos animais na unidade autônoma da parte ré é prejudicial ao sossego, à segurança ou à saúde dos vizinhos, sem o que impossível o acolhimento de sua pretensão cominatória.

 7 - Processo: Apelação Cível  1.0637.09.066157-9/001  0661579-77.2009.8.13.0637 (1)  Relator(a): Des.(a) Saldanha da Fonseca Data de Julgamento: 27/04/2015 Data da publicação da súmula: 28/04/2015 Ementa:
EMENTA: AÇÃO COMINATÓRIA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - APARTAMENTO - CADELA COKER SPANIEL - PROIBIÇÃO - LIMITAÇÃO AO EXERCÍCIO DA PROPRIEDADE - NORMAS - PONDERAÇÃO - PREVALÊNCIA.
O fato da convenção de condomínio proibir a permanência de animais no edifício, assunto levado à assembléia, onde ficou decidido que a convenção deveria ser observada em relação à proibição, não impede a adequação social dessa manifestação ao legítimo direito de limitação ao exercício da propriedade, que deve ser mínima e somente imposta quando necessária à boa convivência social. E como uma cadela da raça Coker Spaniel não proporciona perigo ou risco à segurança dos moradores, a prova mostra que não causa incômodo, e sendo de conhecimento ordinário que as raças caninas por demais agressivas e assim perigosas apresentam médio e grande porte (questão relativa), não há nada que revele a inviabilidade da permanência do animal na unidade locada. Com efeito, entre a norma condominial genérica de proibição de manutenção de animais domésticos ou não nas dependências do edifício, e adequado direito de limitação ao exercício da propriedade, que deve ser mínima, e somente imposta quando necessária à boa convivência social, este prevalece em prol da pretensão autoral, pelo fato de que a cadela mantida na unidade habitacional não causa perigo ou risco à segurança, ou incômodo aos vizinhos.

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COMO VENCER OS COMPORTAMENTOS CULTURAIS MALÉFICOS NOS CONDOMÍNIOS

 

 

 Muitos condomínios evitam realizar mudanças culturais por comodismo ou por acharem que está indo muito bem. Outro dia chegou até mim um condômino e afirmou “não vamos mudar isso, o condomínio funciona perfeitamente desta maneira, para que mudar?”

 

Síndicos e condôminos que pensam desta forma estão agarrados no comodismo por acreditarem que a mudança poderá onerar o condomínio ou quiçá modificar uma cultura que tem prevalecido para todos. Mas não paramos para pensar que existem muitas culturas erradas e que culminam na malversação da verba condominial.

 

Esquecem que atitude simples, como a instalação de um bloqueador de ar no cano de entrada de agua no condomínio ou um redutor instalado em cada caixa do vaso sanitário do morador pode fazer uma enorme diferença nas contas futuras de agua. Até que ponto vale retirar metade das lâmpadas da garagem só para diminuir o custo com energia e arriscar na segurança interna? Porque não implementar nova tecnologia com iluminação LED? É sempre bom lembrar que uma boa estrutura física do condomínio tende a valorizar o imóvel, assim como em nossas unidades.

 

A mudança faz parte da sociedade e da vida coletiva. A busca por especialistas ou pessoas que já passaram por tais situações ajudam a construir um modelo único para administrar determinado condomínio, afinal cada condomínio possui suas características próprias. Cultura significa um complexo de conhecimentos, arte, crenças, leis, moral e todos os hábitos e aptidões adquiridas pelo ser humano e está diretamente relacionada no conjunto de ideias, comportamentos, símbolos e prática social.

 

Quando se aplica uma cultura errada no condomínio, seja pelo fato de ter sido aprovada pela maioria dos condôminos, transforma-se em hábitos indesejáveis e quase perpétuos, com poucas possibilidades de chances para mudanças.

 

A cultura é influenciada por vários fatores. Em um sentido macrossocial por exemplo: a Cultura brasileira é marcada pela alegria, música, samba, futebol. A cultura italiana se baseava na agricultura, que se refere ao cultivo de terra para produção. Mas que cultura você está realizando em seu condomínio?

 

Certamente a maior barreira que um especialista encontra em um condomínio e na sociedade é a mudança de hábitos. Isso mexe com atitude, vontades, egos, vaidades das pessoas. Verdade, para que mudar se as coisas aparentemente estão bem? Para que investir em determinado bem/serviço se irá onerar o condomínio?

 

Não podemos pensar desta forma! Culturas erradas, motivadas por inexperiências apenas levam a malversação da verba condominial e aumentam os conflitos internos. Para se administrar um condomínio é necessário ter a mente aberta e aceitar opiniões importantes de pessoas especializadas no assunto. A mudança para novos métodos e pensamentos tem o objetivo de garantir o sucesso. O síndico e os condomínios turrões, que são intransigentes e afastam o diálogo e a troca de informações interpessoais e tentam impor sua vontade acima de tudo e de todos, certamente estarão fadados a má gestão e levará o condomínio ao colapso, com poucas chances de recuperação tanto financeira como interpessoal.

 

Assim, o primeiro passo para atingir o sucesso em um condomínio certamente é a mudança de hábitos para que possa aceitar novas idéias em benefício ao condomínio. Peço vênia para citar o ilustre pensado George Bernard Shaw “impossível progredir sem mudança, e aqueles que não mudam suas mentes não podem mudar nada”.

 

                                                                                                                                                                  Autoria: Douglas Mendes Simião

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  • Como ficam as questões sobre animais em condomínios? Tenho um animal de pequeno porte que não causa nenhum problema aos vizinhos, porém o Regimento Interno de meu condomínio proíbe a permanência de qualquer animal, seja de pequeno ou grande porte. Isso é legal? Devo acatar as ordens do Regimento Interno?

 

 

Resposta. O que está em jogo aqui é o conflito de interesses existentes entre o Direito de Propriedade, constitucional, e as vedações legais da lei 4.591 relativos aos direitos de vizinhança, sossego e tranquilidade na propriedade. Não trata-se de conflito de normas, isso porque uma complementa a outra. O que se discute são os conflitos de interesses. Em nossa concepção, as normas de interesses coletivos devem sobrepor as normas de interesse privado, ao se tratar de condomínio, assim é a máxima do direito. Assim, as regras constantes do Regimento Interno devem ser levadas com prioridades sobre os interesses privados. Por outro lado, o Direito Propriedade é a máxima constitucional, o que permite o condômino usar e utilizar de sua unidade com fins de habitação. O posicionamento atual do Tribunal de Justiça de Minas Gerais quanto ao tema são divergentes.

Existem orientações de que os interesses dos condôminos devem respeito ao Regimento Interno, mas também existem decisões que se o animal não causar perturbação a ordem e o sossego aos demais moradores, então, poderá permanecer no condomínio, mesmo descontraindo o regimento. Como também existem Regimentos condominiais inflexíveis e desatualizados, por outro lado, existem animais que perturbam o sossego alheio. Diante do conflito, a demanda judicial torna-se inevitável a fim de prevalecer o direito. Lembrando que o ônus da prova é do condomínio a fim de demonstrar as razões que justifiquem a perturbação do sossego, incomodo e danos aos demais moradores.

 

Vamos analisar as jurisprudências:

 

3 - Processo: Apelação Cível

1.0105.11.003285-8/001

0032858-43.2011.8.13.0105 (1)

Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa

Data de Julgamento: 19/05/2016

Data da publicação da súmula: 03/06/2016   

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PEDIDO COMINATÓRIO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - MANUTENÇÃO DE ANIMAIS DOMÉSTICOS EM UNIDADE AUTÔNOMA - VEDAÇÃO CONDICIONADA À COMPROVAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE AO SOSSEGO, À SAÚDE E À SEGURANÇA DOS VIZINHOS - ÔNUS DA PROVA - PARTE AUTORA - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. É cediço que a convenção de condomínio, uma vez aprovada, obriga a todos os condôminos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil, sendo certo que o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei nº 4.591/64. Entretanto, a jurisprudência tem admitido a flexibilização de cláusula vedatória, de modo a possibilitar a permanência de animais que não causem incômodos, não perturbem o sossego e não constituam ameaça à saúde e à segurança dos demais moradores. Incumbe à parte autora comprovar, nos termos do inciso I do art. 333 do CPC/73, que a manutenção dos animais na unidade autônoma da parte ré é prejudicial ao sossego, à segurança ou à saúde dos vizinhos, sem o que impossível o acolhimento de sua pretensão cominatória.

 

7 - Processo: Apelação Cível

1.0637.09.066157-9/001

0661579-77.2009.8.13.0637 (1)

Relator(a): Des.(a) Saldanha da Fonseca

Data de Julgamento: 27/04/2015

Data da publicação da súmula: 28/04/2015

Ementa:
EMENTA: AÇÃO COMINATÓRIA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - APARTAMENTO - CADELA COKER SPANIEL - PROIBIÇÃO - LIMITAÇÃO AO EXERCÍCIO DA PROPRIEDADE - NORMAS - PONDERAÇÃO - PREVALÊNCIA.
O fato da convenção de condomínio proibir a permanência de animais no edifício, assunto levado à assembléia, onde ficou decidido que a convenção deveria ser observada em relação à proibição, não impede a adequação social dessa manifestação ao legítimo direito de limitação ao exercício da propriedade, que deve ser mínima e somente imposta quando necessária à boa convivência social. E como uma cadela da raça Coker Spaniel não proporciona perigo ou risco à segurança dos moradores, a prova mostra que não causa incômodo, e sendo de conhecimento ordinário que as raças caninas por demais agressivas e assim perigosas apresentam médio e grande porte (questão relativa), não há nada que revele a inviabilidade da permanência do animal na unidade locada. Com efeito, entre a norma condominial genérica de proibição de manutenção de animais domésticos ou não nas dependências do edifício, e adequado direito de limitação ao exercício da propriedade, que deve ser mínima, e somente imposta quando necessária à boa convivência social, este prevalece em prol da pretensão autoral, pelo fato de que a cadela mantida na unidade habitacional não causa perigo ou risco à segurança, ou incômodo aos vizinhos.

 

2 - Processo: Apelação Cível

1.0024.13.180569-9/002

1805699-56.2013.8.13.0024 (1)

Relator(a): Des.(a) Alberto Diniz Junior

Data de Julgamento: 30/11/0016

Data da publicação da súmula: 07/12/2016

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DIREITO DE VIZINHANÇA - IMÓVEL RESIDENCIAL UTILIZADO SOMENTE PARA CRIAÇÃO DE ANIMAIS - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO - VEDAÇÃO CONDICIONADA À DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO À SEGURANÇA, AO SOSSEGO OU À SAÚDE DOS MORADORES DO EDIFÍCIO - AUSÊNCIA DE CUIDADOS INDISPENSÁVEIS - COMPROVAÇÃO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. O proprietário ou possuidor tem o direito de fazer cessar os prejuízos decorrentes do mau uso da propriedade, desde que demonstre que os alegados prejuízos causam danos à segurança, ao sossego ou à saúde dos moradores do edifício. 2. O direito de vizinhança impõe limitações legais ao direito ao uso da propriedade, no intuito de evitar conflitos de interesses entre vizinhos, devendo o magistrado aferir os limites do incômodo provocado, com observância da tolerância e razoabilidade que devem reger a vida em sociedade. 3. Nesse contexto, a proibição de manutenção de animal doméstico, prevista em convenção de condomínio e regimento interno, prevalece sobre o direito de propriedade, quando presente dano aos moradores do edifício.

 

1 - Processo: Agravo de Instrumento-Cv

1.0000.16.055238-6/001

0552386-54.2016.8.13.0000 (1)

Relator(a): Des.(a) Cabral da Silva

Data de Julgamento: 21/02/0017

Data da publicação da súmula: 24/02/2017

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANIMAL DE ESTIMAÇÃO EM APARTAMENTO. REGIMENTO INTERNO. VEDAÇÃO A GRANDE E MÉDIO/PORTE. RAZOABILIDADE. A disposição constante em Regimento Interno de Condomínio que veda a manutenção de animal de médio e pequeno porte nas unidades condominiais se revela razoável, pois visa tutelar o sossego e a segurança dos condôminos, pelo que deve prevalecer.

 

Nós da SINDISERVICE, orientamos que a necessidade de uma demanda judicial deve ser analisada caso a caso, visto que processos judiciais são morosos e talvez não seja a solução mais viável para solucionar os conflitos. As vezes as soluções podem ser apresentadas de forma mais simples, como a maneira que se redige o Regimento Interno, a fim de buscar um meio termo para as questões conflitantes. A busca na tentativa de se conciliar tanto o direito privado como o coletivo é a melhor saída. As demandas judiciais só haveriam razões de existirem em última instância, como é o caso de restrições ditatoriais por parte do condomínio, tornando-se inviável a flexibilização nas modificações das cláusulas regimentais.

Por isso, deve existir atenção para as modificações e/ou elaborações das clausulas regimentais, tornando-se indispensável a análise de um especialista.

 

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  •  Quais são as vantagens de se terceirizar um serviço?

 

Vantagens da terceirização

 

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  • Sou síndico de um condomínio e estou pensando em incluir uma clausula no Regimento Interno de que a unidade atende somente os requisitos familiares, sendo vedado a destinação como REPUBLICA, posso?

 

Resposta: Prezado, de acordo com o entendendo do TJMG, o ato de assembleia que inclui clausula excluído a existência de república em condomínio é inconstitucional e fere o direito de moradia. Entendeu o tribunal que o síndico que assim estabelece, estaria agindo em exercício arbitrário das próprias razões. Vejamos o julgado...

 

Apelação Cível 1.0024.05.892241-0/001      8922410-06.2005.8.13.0024 (1) APELAÇÃO - CONDOMÍNIO - ATOS DO SÍNDICO - MUDANÇA - ""REPÚBLICA' - EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES - DANOS MORAIS E MATERIAIS CAUSADOS A PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA - INDENIZAÇÃO QUE SE IMPÕE - ESPÓLIO - DANOS MORAIS E MATERIAIS - TRANSMISSIBILIDADE - POSSIBILIDADE - SEGURADORA - DANO MATERIAL - RISCO NÃO-COBERTO NA APÓLICE - RESSARCIMENTO INDEVIDO - VALOR INDENIZATÓRIO - ARBITRAMENTO - CRITÉRIOS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. O Condomínio em edificações, cujo síndico exorbita as suas atribuições, ao impedir e/ou obstaculizar a mudança de inquilinos para unidade autônoma nele existente, sob a alegação de que no local iria se estabelecer uma ""república"", ou que os futuros moradores não lhe apresentaram cópias de suas carteiras de identidade, ainda que alegue que assim agiu com base em ata aprovada em assembléia de condôminos, pratica o que em direito é conhecido como exercício arbitrário das próprias razões, visto que tal decisão viola preceitos constitucionais assegurados, razão pela qual deve ser indenizado moralmente e materialmente o proprietário prejudicado em virtude de tais condutas. É possível a transmissão, ao espólio do de cujus, que pleiteava a reparação por danos morais e materiais por ele sofridos. Não há que se falar da responsabilidade da seguradora em ressarcir danos materiais não cobertos na apólice do contrato que avençou com o seu segurado. Para a fixação de indenização a título de dano moral é necessário que o magistrado proceda a uma avaliação sobre a proporção do dano, não devendo a reparação ser fonte de enriquecimento da parte, nem inexpressiva a ponto de perder a sua função reparadora, ficando o correspondente arbitramento a cargo do seu prudente arbítrio.